Các sàn giao dịch bất động sản, nếu vi phạm quy định mới, có thể sẽ bị tước giấy phép hoạt động vô thời hạn.
>> Sàn bất động sản không được đầu tư, kinh doanh nhà ở

Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo Thông tư về phân hạng sàn giao dịch bất động sản. Trong khi đó, Phòng Phát triển Nhà thuộc Sở Xây dựng TP.HCM cũng vừa đưa ra Dự thảo Quy chế Quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn để lấy ý kiến. Những điều này là nhằm siết lại các sàn bất động sản, giúp thị trường minh bạch hơn.

Mở sàn: Quá dễ!

Chưa đầy 5 tháng kể từ khi đoạn đường Nguyễn Hữu Cảnh (TP.HCM) đến chân cầu vượt Thủ Thiêm được hoàn thành sau sửa chữa, đã mọc lên thêm 5 sàn kinh doanh bất động sản như Đất Vàng Mới, Samland, Easyspace. Ngoài việc con đường mới được hoàn chỉnh, một lý do quan trọng khác khiến các sàn tập trung nhiều ở đây là một số dự án như Saigon Pearl, The Manor vừa mới được đưa vào sử dụng.

Đây là điều dễ nhận thấy trên thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. Tại TP.HCM, chẳng hạn, ở đâu có nhiều dự án mọc lên thì ở đó có các sàn, trung tâm môi giới. Trên đường Trần Não, quận 2 đã xuất hiện nhiều sàn, trung tâm môi giới để đón đầu những dự án ở Khu Đô thị mới Thủ Thiêm, hay đường Khánh Hội, quận 4 để môi giới những dự án ở quận 7.

Kể từ khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (1.1.2009), quy định các hoạt động mua bán bất động sản đều phải qua sàn đã hình thành nên một số doanh nghiệp đầu tư làm sàn địa ốc. Điều đáng nói là quy định lập sàn khá đơn giản, nên nhiều sàn đã đua nhau mọc lên trong gần 2 năm qua.

Hiện nay, để lập sàn, chỉ cần lập doanh nghiệp có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực này và trong giấy phép kinh doanh có đăng ký ngành nghề dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá bất động sản. Ngoài ra, người đứng đầu doanh nghiệp phải có chứng chỉ là đã mở được sàn. Và chỉ cần học qua một khóa ngắn hạn về môi giới, thẩm định là có ngay chứng chỉ này.

Không chỉ các doanh nghiệp hoạt động độc lập, tình trạng loạn sàn còn có sự góp sức của các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản. Theo quy định, các nhà phát triển dự án không được trực tiếp bán sản phẩm của mình. Trong khi đó, do không muốn san sẻ lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư đã thành lập thêm các sàn bất động sản trực thuộc để đảm nhận luôn khâu phân phối.

Việc lập sàn ồ ạt đã khiến số lượng sàn giao dịch bất động sản tăng lên đáng kể trong gần 2 năm qua. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Mạng các Sàn Giao dịch Bất động sản Việt Nam (VRnet), Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng), cho biết, cả nước hiện có gần 400 sàn bất động sản đã đăng ký hoạt động. Các sàn này chủ yếu đặt tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đà Nẵng.

Thị trường có minh bạch hơn?

Mục đích của quy định giao dịch qua sàn là nhằm minh bạch hóa thị trường, nhưng việc các sàn hoạt động ra sao sau đó lại không được quản lý chặt. Kết quả là thị trường vẫn không minh bạch hơn. Thậm chí, một số ý kiến cho rằng, việc mở sàn tràn lan này là một nguyên nhân khiến giá bán trên thị trường bị đội lên cao so với giá gốc.

Thông thường, các sàn bất động sản do các nhà phát triển dự án lập ra chủ yếu là để bán sản phẩm của mình. Vì hoạt động mang tính phụ thuộc và được sự bảo trợ của công ty mẹ, các sàn này không lo về vấn đề hiệu quả kinh doanh. Trong khi đó, đối với các sàn hoạt động độc lập, để tăng lợi nhuận, họ thường mua sỉ các dự án, sau đó về bán lẻ.

Anh Trần Quốc Minh, từng làm Trưởng phòng Nghiên cứu của một sàn bất động sản lớn tại TP.HCM, cho biết, các đơn vị phân phối dự án, nếu chỉ làm môi giới tiếp thị không thôi thì chỉ nhận được mức hoa hồng 1-2%. Vì thế, họ thường mua sỉ, sau đó về bán lẻ để kiếm lợi nhuận cao hơn.

Sàn cũng hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, nên phải nộp thuế và tốn chi phí (chi phí marketing, quảng cáo, chi phí hoạt động…). Vì vậy, khi sản phẩm đến tay khách hàng, giá đã đội lên khá cao.

Ngoài ra, sự kiểm soát lỏng lẻo của các cơ quan quản lý cũng khiến cho thông tin các sàn công bố rất khó được kiểm chứng. Để thu hút người mua, các nhà phân phối thường đưa ra những con số bán hàng rất ấn tượng. Mặc dù, thị trường đang khó khăn, nhưng nhiều dự án, sau khi tung ra chỉ vài ngày, đã được chủ đầu tư công bố là đã bán gần hết. Điều này khiến cho thị trường bị nhiễu thông tin, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng không cho phép các sàn làm kinh doanh. Tuy nhiên, vì lợi nhuận, nhiều sàn đã không thực hiện đúng chức năng của mình, khiến thị trường kém minh bạch. Theo ông Hà, Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, pháp luật hiện hành không thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Do đó, để có thể quản lý chặt chẽ hơn, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu ban hành thêm các quy chế về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Tuy chưa có những tiêu chí chính thức, nhưng ông Hà cho biết, ngoài các tiêu chí về diện tích, nhân lực, các dịch vụ tối thiểu phải có, một sàn bất động sản cũng phải đảm bảo một lượng giao dịch nhất định trong 1 tháng, hoặc 1 quý, tránh việc có những sàn mở ra nhưng không có giao dịch. “Những quy chế mới này nhằm giúp các sàn có thể chủ động hơn trong hoạt động và người dân có thể thẩm định được tính minh bạch trong hoạt động của sàn bất động sản”, ông Hà nói.

Tại TP.HCM, theo Dự thảo Quy chế Quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản do Phòng Phát triển Nhà đưa ra, định kỳ vào ngày 25 hằng tháng, các sàn phải gửi xác nhận bất động sản và bản thống kê xác nhận bất động sản đã giao dịch qua sàn về Sở Xây dựng TP.HCM để Sở nắm được tình hình giao dịch trên thị trường, qua đó có những chính sách điều chỉnh phù hợp, giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn.

Không chỉ vậy, sẽ có hình thức chế tài cụ thể đối với các trường hợp vi phạm quy định. Dự thảo này đề nghị xử phạt lên đến 60 triệu đồng nếu tổ chức, cá nhân vi phạm. Và nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường, thậm chí tái phạm sẽ bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ 1-3 năm hoặc vô thời hạn.

(Theo NCĐT)