Việc xem xét để đưa ra những phán quyết hợp lý cho giải quyết các tranh chấp này cần phải chu toàn cả về pháp luật và tình người sao cho mối quan hệ lợi ích này không gây thiệt hại cho Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Tồn tại lịch sử

Trước hết phải khẳng định đây là một tồn tại lịch sử khi quá trình xây dựng pháp luật không theo kịp với đòi hỏi của cuộc sống thực tế. Trong hoàn cảnh này, tất nhiên sẽ nảy sinh những tranh chấp nhất định.

Những tranh chấp này sẽ không xảy ra nếu chính quyền địa phương dự báo trước được để đưa ra những hướng dẫn cụ thể và những người tham gia giao dịch, mua bán nhà ở có ý thức hơn trong tìm hiểu pháp luật trước khi quyết định bỏ một số tiền khá lớn ra để mua tài sản cho mình.

Trước hết, phải thấy rằng trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (01/7/2004) pháp luật nước ta chưa có quy định cụ thể về cơ chế nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Nhà đầu nước ngoài chỉ được Nhà nước cho thuê đất có thời hạn và chỉ có quyền được bán nhà ở gắn với hạ tầng (Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994), trong khi đó người mua nhà lại có quyền được nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài (Khoản 4 Điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ban hành ngày 02/12/1998).

Mặt khác, việc các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện các dự án phát triển nhà ở lại là một nhu cầu thực tế của thị trường, vừa tăng cung nhà ở cho các đô thị nước ta, vừa là đòi hỏi của quá trình hội nhập. Một số dự án xây dựng kinh doanh nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đã được cấp có thẩm quyền cho phép triển khai như các dự án thí điểm, ví dụ như dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Khách hàng là chủ sở hữu của hơn 50 căn hộ tại chung cư cao cấp số 343 đường Phạm Ngũ Lão, quận 1 vừa đề nghị chủ đầu tư phải giải thích về những hợp đồng có nội dung không phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo Luật Đất đai năm 2003, nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả  tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê  để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở (Khoản 2 Điều 35) và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất, trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ (Khoản 3 Điều 119).

Sau đó, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 đã quy định cụ thể là nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở được bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở cho người mua và phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước (Điều 81).

Tiếp theo, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 còn cho phép nhà đầu tư nước ngoài được nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất ở như nhà đầu tư trong nước phải nộp khi được giao đất có thu tiền sử dụng, không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và tiền sử dụng đất ở và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài (Điều 32).

Như  vậy, từ năm 1993 tới nay, khung pháp lý về đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI và thị trường nhà ở đã có thay đổi khá nhiều, từ chỗ chưa cho phép thực hiện đã cho phép thực hiện nhưng vẫn cầ tới cách thức riêng để giải quyết việc chuyển từ quyền sử dụng đất thuê của nhà đầu tư sang quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài của người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Gắn với vấn đề khác nhau về hình thức của quyền sử dụng đất là sự khác nhau về tiền thuê đất và tiền sử dụng đất. Từ trước tới nay, giá quyền sử dụng đất thuê (tiền thuê đất của Nhà nước) với thời hạn 50 năm chỉ bằng khoảng 25% giá quyền sử dụng đất ở (tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất ở).

Sự chênh nhau khá lớn tới 75% giá trị quyền sử dụng đất ở chính là nguồn cơn gây nên những tranh chấp nếu như các dự án thí điểm từ giai đoạn trước đây không được hướng dẫn cụ thể cách thức làm khi khung pháp lý được mở rộng từng bước.

Việc xem xét để đưa ra những phán quyết hợp lý cho giải quyết các tranh chấp này cần phải chu toàn cả về pháp luật và tình người sao cho mối quan hệ lợi ích này không gây thiệt hại cho Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Góc nhìn pháp lý

Đối với trường hợp dự án khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng (70% vốn nước ngoài, 30% vốn trong nước) được cấp giấy phép đầu tư khu đô thị mới vào tháng 5/1993 và Dự án đầu tư khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là dự án đầu tư 100% vốn nước ngoài đầu tiên được cấp phép vào tháng 12/1997. Như vậy, dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được điều chỉnh theo hệ thống pháp luật đất đai nước ta trong giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành (15/10/1993) tới khi Nghị định số 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (16/11/2004).

Nếu sau ngày 16/11/2004, UBND thành phố Hồ Chí Minh không có hướng dẫn cụ thể việc Dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng chuyển sang thực hiện cơ chế mua bán nhà ở của dự án và nộp tiền sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 81 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì dự án vẫn có thể thực hiện theo cơ chế cũ.

Cơ sở pháp lý quan trọng nhất ở đây là hợp đồng mua bán nhà ở giữa nhà đầu tư và người mua nhà ở đã được hai bên ký và đã được công chứng (tức là hợp đồng phù hợp pháp luật).

Theo pháp luật đất đai trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, nhà đầu tư chỉ có quyền bán tài sản là nhà ở gắn với hạ tầng kèm theo, không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho người mua nhà.

Nếu như nhà đầu tư nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cho người mua nhà thì nhà đầu tư vi phạm rất nặng quy định cơ bản của pháp luật đất đai nước ta. Người mua nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất ở ổn định lâu dài cho Nhà nước sau khi hợp đồng mua nhà ở được thực hiện.

Góc nhìn đạo lý

Chúng ta đều biết, nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư vì lợi ích riêng của mình và người tiêu dùng mua nhà ở cũng vì  lợi ích riêng của mình.

Mục tiêu giải quyết vụ việc cần bảo đảm quyền lợi của Nhà nước (tổng tiền sử dụng đất ở, các loại thuế, phí mà nhà đầu tư, người mua nhà ở phải nộp cho Nhà nước và giá trị tăng thêm của bất động sản do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại), lợi ích chính đáng của nhà đầu tư (lợi nhuận từ đầu tư dự án sau thuế bao gồm chủ yếu là phần giá trị tăng thêm của bất động sản từ hạ tầng do nhà đầu tư thực hiện mang lại và các chênh lệch lợi nhuận từ thị trường) và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng (giá mua bất động sản phù hợp với giá thị trường với chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ như cam kết của nhà đầu tư).

Dự  án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng được cấp phép đầu tư từ tháng 5/1993 và đến tháng 12/1997 được cấp phép đầu tư theo dự án 100% vốn nước ngoài cho nhà đầu tư nước ngoài là Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D), Đài Loan. Dự án này có nhiều tham vọng, nhà đầu tư muốn biến một khu đầm lầy ở phía nam thành phố để trở thành một khu đô thị đa chức năng kiểu mẫu, sẽ là một trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ, công nghiệp, khoa học, văn hóa, giáo dục, cư trú, giải trí… tạo động lực cho sự phát triển phía nam và đông nam thành phố (theo Quyết định số 749/TTg ngày 8/12/1994).

Nhà đầu tư đã bắt đầu từ việc bỏ kinh phí để xây dựng hạ tầng kỹ thuật với đại lộ Nguyễn Văn Linh dài 17,8km, rộng 120m và hệ thống điện dân dụng, cấp thoát nước, xử lý môi trường hiện đại, xây dựng hạ tầng trên 150ha đất công trình công cộng để giao lại cho UBND thành phố phát triển dịch vụ công, xây dựng nhiều trường học quốc tế tại khu đô thị.
Nhà đầu tư đã thực hiện đúng những hạng mục đã phê duyệt trong dự án, không chỉ đầu tư nhà để bán mà đầu tư toàn bộ hạ tầng hiện đại trên một khu đầm lầy hoang vu trước đó.

Đây là một phương thức đầu tư đúng hướng kiến trúc bền vững của nhân loại và đúng chủ trương khuyến khích của Đảng và Nhà nước ta. Vì kết quả của thành tích đầu tư đúng tiêu chí phát triển bền vững, nhà đầu tư đã nhận được nhiều giải thưởng quốc tế, trong nước, được Nhà nước ta tặng Huân chương Lao động hạng I và được nhiều cán bộ lãnh đạo cao cấp của đất nước tới thăm.

Như vậy, phần giá trị gia tăng thêm trên đất sau thuế từ đất phi nông nghiệp là đầm lầy thành đất phi nông nghiệp đầy đủ hạ tầng do nhà đầu tư tạo nên phải thuộc lợi nhuận của nhà đầu tư.

Việc nhìn nhận đúng và bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư không chỉ đơn giản làm vấn đề tính toán lợi ích kinh tế cho ai mà đó còn là văn hóa ứng xử quốc tế của một đất nước khi hội nhập, là một thông điệp về độ tin cậy của một đất nước gửi đến bạn bè quốc tế.

Người tiêu dùng mua nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng vì nhà ở tại đây có đủ tiện nghi, hạ tầng đồng bộ, cảnh quan môi trường đẹp. Khi đã ký vào hợp đồng có liên quan đến lợi ích của mình, người tiêu dùng ắt phải xem xét kỹ hoặc cũng phải nhờ tư vấn giải đáp rõ ràng.

Giá trị nhà ở tại Phú Mỹ Hưng chắc phải tương đương những nhà ở cùng diện tích, cùng tiện nghi ở tại các khu đô thị khác có hạ tầng tương đương với Phú Mỹ Hưng. Tiền mua nhà gắn với hạ tầng, gắn với quyền sử dụng đất có thể định giá được phù hợp với giá thị trường. Từ đó có thể tính được người mua nhà ở tại đây bị thiệt thòi quyền lợi hợp pháp hay không.

Nếu bị thiệt thòi, cũng có thể giải quyết theo hướng vận động chia sẻ lại lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua nhà ở của dự án.

Giải pháp nào phù hợp

Tôi biết là hợp đồng mua nhà ở đã ký và đã được công chứng có ghi rõ người mua nhà ở phải trả cho Nhà nước tiền sử dụng đất ở (nhà đầu tư tại đây không chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở).

Như vậy là rõ ràng về trách nhiệm cụ thể, vấn đề còn lại là cần xác định giá tiền sử dụng đất ở mà người mua nhà ở phải trả cho Nhà nước ở mức bao nhiêu là hợp lý?

Theo nguyên tắc nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước, tiền sử dụng đất ở phải nộp cho Nhà nước bắt đầu phát sinh từ khi hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện.

Nếu người mua nhà ở không trả ngay mà trả muộn hơn thời hạn này thì phải áp dụng giá đất tại thời điểm trả tiền và còn có thể bị phạt thêm tiền do nộp muộn theo quy định của pháp luật về nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Nếu người mua nhà ở không trả ngay vì lý do tử cơ quan quản lý thì có thể xem xét cho phép áp giá đất tại thời điểm khi hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện. Đây là một dự án thí điểm, khi người tiêu dùng bị thiệt thòi thì việc Nhà nước cho áp dụng giá đất ở thời điểm trước đây cũng thuộc phạm vi có thể xem xét được.

Như  vậy, UBND thành phố Hồ Chí Minh có trách nhiệm quyết định mức nộp tiền sử dụng đất ở tại dự án này cho phù hợp với hoàn cảnh thí điểm của dự án, phù hợp với giá trị nhà ở, đất ở trên thị trường.

Một nguyên tắc cần bảo đảm là không làm thất thu ngân sách nhà nước, tức là tổng giá trị tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã nộp cho Nhà nước và tiền sử dụng đất mà người mua nhà ở sẽ phải nộp cho Nhà nước phải lớn hơn hoặc ít nhất là bằng tiền sử dụng đất ở tại khu vực đã có hạ tầng hiện tại, tính theo giá đất trên thị trường (do UBND thành phố quyết định).

Nói như vậy, có nghĩa là UBND thành phố cần ban hành quyết định giá đất ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, từ giá đất đó có thể tính được tổng giá trị tiền sử dụng đất ở cho mỗi nhà ở tại đây mà Nhà nước phải nhận được.

Lấy giá trị này trừ đi khoản tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã trả cho Nhà nước theo thời gian sử dụng đất còn lại, hiệu số này chính là khoản tiền mà người mua nhà ở phải trả tiền sử dụng đất ở cho Nhà nước. Đây là phương án thấp nhất có thể tính toán để bảo đảm công bằng về quyền lợi giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Còn lại, UBND thành phố cũng có thể quyết định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm bắt đầu nhận nhà ở trước đây, khi xét thấy người mua nhà ở có thể bị thiêt thòi về giá.

Trường hợp xấu nhất là khi đã lùi thời điểm tính giá đất mà người mua nhà ở vẫn bị thiệt thòi thì chỉ còn một cách là kêu gọi nhà đầu tư hỗ trợ khách hàng từ lợi nhuận của mình, theo cách của tình chứ không phải của lý.

Những điều cần rút ra từ vụ  việc

- Với lộ trình xây dựng một Nhà nước pháp quyền, tinh thần nhận thức và thi hành pháp luật của toàn xã hội cần được nâng cao hơn nữa. Các địa phương cần bảo đảm trách nhiệm hướng dẫn kịp thời khi pháp luật khung có những điều chỉnh quan trọng.

Khi Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã tạo hành lang pháp lý mở cơ chế chính thức cho nhà đầu tư nước ngoài được phát triển dự án nhà ở thì UBND thành phố cần hướng dẫn kịp thời các dự án thí điểm đã triển khai trên địa bàn để tránh những cách hiểu pháp luật khác nhau.

Về phía người tiêu dùng, thực sự cần nâng cao trách nhiệm pháp lý đối với các hợp đồng mình ký kết, có thể chưa rõ pháp luật thì cần tìm đến nơi trợ giúp pháp luật, từ đó tạo thói quen nắm vững pháp luật trước khi thể hiện hành vi. Khi ký vào hợp đồng có nghĩa là mình đã đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng, không thể trách ai ép buộc mình được.

Các ý kiến bàn bạc trên phương tiện thông tin đại chúng cũng cần căn cứ vào pháp luật, nếu không sẽ làm sự vụ rối thêm mà chưa chắc đã đưa ra cách xử lý thỏa đáng. Ví dụ, nhà đầu tư tự nói rằng họ có quyền sử dụng đất là nói đúng vì họ được Nhà nước cho thuê đất, tức là họ có quyền sử dụng đất thuê, không nên nhầm lẫn khái niệm về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nước ta.

- Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, sự công bằng đối với nhà đầu tư nước ngoài rất quan trọng. Mọi việc xử lý đều phải phù hợp với pháp luật Việt Nam và các điều ước quốc tế. Mọi xử lý thiếu công bằng đều có ảnh hưởng đến chữ tín quốc gia, làm mờ đi hình ảnh của đất nước, khó khăn hơn trong hội nhập.

Tác giả: GS-TSKH Đặng Hùng Võ,
Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội
Theo VietNamNet