Sau ba tuần thu thuế chuyển nhượng bất động sản, thị trường đất nền, dự án căn hộ cũ tại TP HCM sụt giảm mạnh. Hơn 80% giao dịch bị đình trệ vì người mua bán không thống nhất được việc kê khai giá trong hợp đồng.

Có hiệu lực từ ngày 26/9, thuế chuyển bất động sản đã tác động mạnh đến thị trường đất nền và các dự án căn hộ cũ trên địa bàn TP HCM, khiến nhiều giao dịch ách lại ở khâu kê khai giá cả trên hợp đồng giao dịch dân sự.

Theo Thông tư 161 Bộ Tài chính ban hành ngày 12/8, các trường hợp chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ liên quan sẽ tính thuế 25% trên mức chênh lệch giá bán trừ giá gốc. Khi không xác định được giá vốn và các chi phí thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Về lý thuyết cách tính thuế này khá đơn giản.

Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tế, bài toán thuế suất 25% gây nhiều thắc mắc và tranh cãi không dứt giữa kẻ bán và người mua bất động sản. Với thói quen giao dịch nhà đất âm thầm, thường không kê khai theo giá thị trường, trải qua hàng chục đời chủ cũ, các giao dịch kẹt cứng ở khâu thảo hợp đồng mua bán dân sự.

Đất nền Bình Trưng Đông, quận 2, hầu như không có giao dịch trong tháng 10

Sắp bán một nền đất biệt thự tại quận 7, chị Loan (ngụ quận Bình Thạnh) chia sẻ, cuối năm 2007, chị mua nền đất biệt thự trị giá 4 tỷ đồng từ khách hàng F1. Lúc sang tên với chủ đầu tư thành hợp đồng F2, giá trị hợp đồng gốc 1,8 tỷ đồng. Khi cộng thêm các khoản phí, hợp đồng giao dịch dân sự ghi giá 2 tỷ đồng. Nay có khách đề nghị mua nền đất giá 6 tỷ đồng, khoản chênh lệch mà chị sẽ bị tính thuế lên tới 4 tỷ đồng. Với mức thuế 25%, tức chị phải chịu một tỷ đồng tiền thuế).

“Thật bất hợp lý vì thực chất trong hai năm qua tôi lãi 2 tỷ mà phải đóng thuế một tỷ đồng. Nếu tính đến các khoản lãi suất mà tôi vay để mua đất, lại thêm trượt giá hằng năm, xem như đầu tư công cốc”, chị nói.

Nhân viên một sàn giao dịch trên đường Trần Não, quận 2, cho hay, nhiều người mua đất nền Thạnh Mỹ Lợi thời kỳ sốt giá lên đến 40-50 triệu đồng một m2. Giá gốc trong hợp đồng chỉ ghi 11-15 triệu đồng một m2. Nay nhà đầu tư cần tiền, chấp nhận bán lỗ nhưng vẫn ế, vì khách hàng yêu cầu giá bán ghi trên hợp đồng chuyển nhượng phải sát với giá thị trường mới chấp nhận giao dịch.

Tại hệ thống sàn giao dịch Vinaland, cứ 10 khách hàng có ý định mua đất nền hoặc căn hộ cũ thì có 8 người thỏa thuận không thành và đành phải dừng giao dịch, chờ hướng dẫn cụ thể hơn về thuế chuyển nhượng nhà đất. Thống kê của VietRess, Sacomreal, trong ba tuần tháng 10 đều cho ra cùng kết quả là tình hình giao dịch nền đất và dự án căn hộ cũ tại TP HCM trở nên trì trệ.

Nguyên nhân được giới kinh doanh bất động sản lý giải là do cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản chưa “thông suốt” khi đi vào cuộc sống.

Phó giám đốc Công ty địa ốc Vinaland Nguyễn Xuân Lộc cho hay, các hợp đồng chuyển nhượng dưới dạng hợp đồng góp vốn đều gặp rắc rối, khó giải trình. Tại quận 2, 9, do nền đất có đặc thù qua tay hàng chục đời chủ nên người mua kẻ bán cứ loay hoay không biết sẽ được tính thuế ra sao. Những người đã mua nền đất trong cơn sốt 2007 càng hoang mang hơn khi phải khai thuế vì tính đến thời điểm 2009, họ đang thua lỗ song những thiệt hại này không có hóa đơn chứng từ để xuất trình với cơ quan thuế.

Chuyên gia này lo ngại trước mắt việc đánh thuế sẽ tiếp tục làm giảm khả năng giao dịch đất nền trong một vài tháng nữa còn về lâu dài sẽ khiến cho tính thanh khoản của thị trường bị sụt giảm. “Hiện tượng chốt lời từ chứng khoán để chuyển vốn sang nền đất có thể cũng sẽ tắt. Bởi lẽ, nhà đầu tư “ngán” thuế chuyển nhượng nhà đất trong khi chứng khoán chưa bị truy thu khoản thuế này”, ông Lộc nói.

Trưởng Phòng tuyên truyền và hỗ trợ, Cục Thuế TP HCM, Trần Thị Lệ Nga cho biết, về nguyên tắc, thu nhập có được từ bất động sản đã hình thành hoặc hợp đồng góp vốn đều có cách tính thuế cơ bản như nhau.

Bà Nga giải thích, bên cạnh hợp đồng gốc giá trị không đổi giữa người mua đầu tiên với chủ đầu tư, những khách hàng thứ cấp khi giao dịch luôn có hợp đồng dân sự với nhau, trong đó có ghi rõ giá chuyển nhượng tại thời điểm mua bán. Trên cơ sở này, thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ bằng 25% khoản chênh lệch từ giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng. Trường hợp nào không xác định được giá vốn và chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2%. Các chi cục thuế quận, huyện sẽ xem xét từng hợp đồng cụ thể để có cách tính thuế theo quy định.

Bà khuyến cáo, hiện người mua nhà đất phải chú trọng đến việc kê khai giá bán sát giá thị trường, nếu không sẽ gặp bất lợi trong việc tính thuế chuyển nhượng nhà đất sau này.

Từ ngày 16/10 Cục Thuế TP HCM thống nhất với các chi cục thuế quận huyện quy trình thực hiện thu thuế chuyển nhượng nhà đất. Đối với hợp đồng góp vốn, khi chủ đầu tư chấp thuận sang tên thì khách hàng đến cơ quan thuế nộp thuế thu nhập cá nhân. Sau đó khách quay lại chủ đầu tư để thanh lý hợp đồng góp vốn cũ, hủy hóa đơn và làm hợp đồng mới, xuất hóa đơn mới.

Theo VnExpress