Tâm lý đám đông, mua bất động sản theo tin đồn của nhiều khách hàng là hệ quả của tình trạng thông tin nhà đất bị ém, thiếu công bằng.

Diễn biến trên thị trường nhà, đất Hà Nội thời gian gần đây có vẻ là minh chứng cho điều này.

Khảo sát tại một số sàn giao dịch bất động sản, giá nhà, đất tăng liên tục, ở một số khu vực, thậm chí giá thay đổi theo giờ. Tại dự án Usilk City (Hà Đông, Hà Nội), trong vòng 3 tháng, chủ đầu tư chủ động tăng giá tới 3 lần. Giá căn hộ ở đây khởi điểm là 960 USD/m2, hiện đang được bán trên 1800 USD. Và một điều rất dễ nhận thấy, đó là việc các chủ đầu tư càng liên tục tăng giá nhà, đất dự án càng kích thích người dân lẫn nhà đầu tư đổ xô đi mua vì sợ giá sẽ còn… tăng nữa.

Hơn 3000 người đã xếp hàng chỉ để được nộp tiền “thành ý” để bốc thăm quyền góp vốn vào dự án căn hộ của tập đoàn Nam Cường hôm 4.11 cho thấy thị trường nhà, đất Hà Nội đang ở lên đỉnh điểm.

Giá đất chia lô tại các khu như Văn Khê, An Khánh, Mê Linh – Vĩnh Phúc… đều đã tăng lên từ 10 – 15 lần so với giá gốc nhưng vẫn rất nhiều người hỏi mua. Nhiều người vẫn cho rằng, những diễn biến bất thường, đặc biệt là “sốt nóng” trên thị trường bất động sản là do chính những khách hàng gây nên. Đó chính tâm lý đám đông, truyền tin nhau trong mua bán, đầu tư nhà đất đã vô tình đẩy người mua vào chỗ yếu thế, trong khi nguồn cung đang có xu hướng ngày càng được cải thiện.

Điều đó có thể đúng một phần, song muốn biết được nhân tố chi phối, gây biến động trên thị trường phải hiểu được nguồn gốc của thông tin. Và một khi tính minh bạch cũng như khả năng kiểm soát các luồng thông tin còn hạn chế thì không ai dám chắc là những thông tin gây rối loạn thị trường lại không phải do chính các chủ đầu tư phát đi.

Nhưng ngay cả khi chủ đầu tư không cần phải dùng đến những chiêu “hạ sách” đó, họ vẫn có thể khuấy động thị trường theo hướng có lợi cho họ. Hẳn giới đầu tư lẫn người dân vẫn chưa quên được “chiêu” của chủ đầu tư dự án Xa La (Hà Đông) cách đây hai năm. Khi đó, thị trường bất động sản đang đóng băng, chủ đầu tư khu này đã hạ giá bán từ 13,5 triệu xuống còn 11,2 triệu đồng, nhưng chỉ tung hàng ra ở một số lượng nhất định. Ngay lập tức, khách hàng thấy hạ giá đổ xô đi mua, đến khi hàng hết thì vẫn có nhiều người sẵn sàng mua lại với giá cao hơn. Nhân đó, chủ đầu tư tiếp tục tăng giá bán.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng trên là do nguồn cung thiếu. Thị trường Hà Nội dự tính cho cả năm 2009 có khoảng 8.000 căn hộ được chào bán, nhưng chỉ có từ 3.000 đến 4.000 căn được hoàn thiện. Số căn hộ thực tế xây dựng đã ít, lượng bàn giao ở ngay lại càng thấp hơn dẫn đến nguồn cung càng khan hiếm hơn. Trong khi đó, thực tế hầu hết các căn hộ đã được bán hết trong quá trình góp vốn cho những đối tác thân quen với doanh nghiệp.

Thông tin không minh bạch dẫn đến nguồn tin về dự án thường bị ém. Chỉ những người thạo tin trong nghề có mối quan hệ rộng mới tiếp cận được giá gốc chủ đầu tư đưa ra. Bản thân các chủ đầu tư cũng muốn bán buôn cho những đối tác thân quen để lấy mối quan hệ và tiện cho việc xoay vòng vốn bởi những khách hàng này có khả năng mua số lượng lớn.

Bong bóng bất động sản?

“Giá bất động sản đang tăng cao, vượt quá giá trị thực, mà phần lớn là do giới đầu cơ. Đây là điều cần được cảnh báo”, ông Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế đã cảnh báo như vậy trên báo chí.

Cũng theo ông Long, hiện tượng giá tăng quá mức giá trị thực còn đang diễn ra trên thị trường chứng khoán. Mặc dù đã có nhiều phiên giảm điểm trong thời gian gần đây, song thị trường chứng khoán vẫn thuộc diện tăng khá nóng.

“Các doanh nghiệp vừa ra khỏi giai đoạn khó khăn, sản xuất – kinh doanh còn chưa ổn định, thì không có lý gì giá chứng khoán lại tăng cao như vậy. Thị trường tăng trưởng nhanh nhưng cũng phần lớn là do đầu cơ ngắn hạn”, ông Long phân tích.

Ths. Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn Định giá tài sản, Học viện Tài chính cho rằng, trong lúc giá bất động sản biến động và tăng nhanh, lẽ ra thẩm định giá phải là phương tiện xác định đúng giá trị thực của bất động sản, vừa định hướng tăng giảm cũng như định hướng thị trường trong tương lai.

Tuy nhiên, ở thị trường Việt Nam, định được giá bất động sản rất khó. Bởi lẽ, muốn định giá được chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính.

Nhưng việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ là sân chơi của một số cơ quan công quyền và những doanh nghiệp lớn. Sự thiếu minh bạch là yếu tố cản trở nhất đến việc thẩm định giá nhà đất cũng như tìm ra những chính sách hợp lý tác động hạ giá bất động sản.

Trên thực tế, doanh nghiệp vẫn tự phát giá nhà đất không theo cơ sở nào và thị trường thiếu minh bạch là môi trường thuận lợi để một số người có thể “thổi” giá sản phẩm lên cao. Không ít chuyên gia cho rằng, trên thực tế, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh bất động sản cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ lĩnh vực này.

Theo Lê Đình – Diaoconline