Trái ngược những nhận định gần đây về thị trường bất động sản đang… bất động, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường chỉ im ắng tạm thời và sẽ nhanh chóng khởi sắc trở lại.

Thưa bà, bà nhận định như thế nào về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam (VN) hiện nay?

Bà Đỗ Thị Loan: Tình hình BĐS VN hiện nay phải nói rất tốt. Kể từ những tháng đầu năm 2009, nhờ chính sách tín dụng thông thoáng, lãi suất vay hợp lý, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi.

Nhiều giao dịch đã diễn ra thành công trong tất cả các phân khúc, kể cả đất nền, căn hộ. Riêng phân khúc cao ốc văn phòng thì có chậm lại vì cung vượt cầu, chính vì thế một số loại văn phòng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê. Nhưng đấy cũng là cơ hội đối với những ai có nhu cầu thuê mặt bằng, đặc biệt là những mặt bằng thương mại tại các khu vực thuộc trung tâm đô thị lớn. Phân khúc nhà ở là thị trường là sôi động nhất và được nhiều người quan tâm nhất, kể cả những người đầu tư, những người có nhu cầu thực sự và thậm chí cả những người hiện nay vẫn chưa đủ tiền mua. Sự sôi động của phân khúc nhà ở thời gian qua là khá dễ hiểu.

Trong cuộc đời mỗi người, ai cũng mong muốn mình có một căn nhà. Hiện nay, nhiều người vẫn chưa có nhà ở hoặc chưa có được căn nhà như mong muốn ở phân khúc trung và trung bình thấp, do đó, tập trung nhiều sự quan tâm ở phân khúc này khi thị trường nhà đất có sự điều chỉnh giá.

Vừa qua, thông tư mới nhất của Bộ Tài chính, liên quan đến vấn đề thuế thu nhập cá nhập, bao gồm thuế thu nhập đối với những hợp đồng góp vốn và chuyển nhượng bất động sản, đang tác động mạnh tới thị trường nhà đất? Bà có thể đánh giá mức độ tác động này?

Đúng là Thông tư mới nhất của Bộ Tài Chính liên quan đến vấn đề thuế thu nhập cá nhân, bao gồm thuế thu nhập đối với những hợp đồng góp vốn và chuyển nhượng bất động sản đã có tác động mạnh tới thị trường nhà đất trong thời điểm hiện tại. Theo tôi hiểu thì thông tư này quy định mức thuế đối với những hợp đồng góp vốn và chuyển nhượng bất động sản, theo hai cách: Cách thứ nhất, đánh thuế thu nhập cá nhân với mức 25%/giá bán ra, chênh lệch giữa giá bán ra và giá mua vào. Cách thứ 2 là đánh thuế 2%/giá chuyển nhượng của căn hộ hoặc đất nền.

Với quy định này, người dân muốn đóng thuế theo phương thức nào, phải có đủ giấy tờ để chứng minh.  Đó mới là mấu chốt vấn đề, chưa kể cán bộ hành thu cũng gặp nhiều khó khăn. Nếu chiếu theo thông tư này mà thực hiện thì ngay ở từng quận huyện, cách xem xét các giấy tờ để xác định BĐS này thuộc loại 25% hay BĐS này thuộc loại 2% cũng gặp nhiều lúng túng, bởi mỗi quận huyện có cách xử lý khác nhau.

Ví dụ, có quận huyện đòi hỏi người mua người bán phải có hóa đơn đỏ, mà giao dịch nhà ở theo phương thức thoả thuận trao tay thì lấy đâu ra hóa đơn đỏ? Hoặc đòi hỏi người mua, bán, chuyển nhượng bất động sản phải có những giấy tờ liên quan nhưng trên thực tế có những vấn đề chứng minh được, có những  vấn đề không chứng minh được, chẳng hạn, người mua mượn tiền của những người thân trong gia đình, bạn bè, thì làm sao chứng minh? Hoặc có những tài sản BĐS được mua từ năm 2002, 2003, khoảng 2-3 triệu đồng/m2, bây giờ, giá trên thị trường 30-40 triệu đồng/m2; nhưng thực tế người đang sở hữu hợp đồng góp vốn đó không phải là người mua giá gốc, mà trước đó đã chuyển nhượng qua hàng chục lần, mỗi lần chuyển nhượng, hợp đồng vẫn để giá gốc, chứ không phải là giá chuyển nhượng thực tế. Do đó, người đang giữ hợp đồng góp vốn sẽ gặp khó khăn bởi nếu muốn được mức thuế 2% khi bán, cũng không dễ.

Với những khó khăn đó, thị trường có chững lại. Rất nhiều người mua bán BĐS đã  chọn phương thức làm giấy tay với nhau để chờ bao giờ đất nền, căn hộ đó ra một sổ hồng chính thức rồi mới sang tên. Cách lựa chọn này sẽ giúp họ được hưởng mức thuế 2% giá chuyển nhượng, vì  lúc đó BĐS đã có giấy tờ.

Tôi cho rằng ở đây có sự không công bằng giữa hợp đồng góp vốn và những BĐS đã có chủ quyền. Có lẽ, các cơ quan chức năng cũng nên xem xét lại để đưa ra mức thuế hợp lý hơn, thuyết phục người dân hơn, để họ chấp hành một cách nghiêm túc và không lách luật.

Theo bà, trong thời gian tới, nhất là đầu năm 2010, thị trường nhà đất có khả năng sôi động trở lại hay không? Các phân khúc thị trường cần được điều chỉnh giá hơn nữa không?

Chính sách thuế mới hiện đang tác động mạnh đến thị trường và có những phân khúc sẽ có sự điều chỉnh làm sao cho thích hợp với phương thức giao dịch thoả thuận trong khi chờ đợi bất động sản có chủ quyền. Tuy nhiên, những phân khúc nhà giá rẻ, chung cư khoảng 12-13 triệu như những căn hộ Ehome của Thủ Đức House; hoặc sắp tới đây, Sacomreal sẽ đưa ra thị trường loại căn hộ Belleza bên quận 7 chẳng hạn…, với mức giá mười mấy triệu, đáp ứng được nhu cầu của nhiều người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Đây chắc chắn vẫn là sẽ phân khúc được nhiều người quan tâm nhất trong thời gian tới.

Với sự điều chỉnh ở  một vài phân khúc, vấn đề thẩm định giá sao cho hợp lý, chặt chẽ có thể sẽ gặp khó khăn hơn chăng? Bà có cho rằng thị trường BĐS VN vẫn cần có sự cải tiến hơn nữa trong khâu thẩm định, để BĐS được giao dịch đúng với giá trị thực?

Mới đây, Hội thẩm định giá VN có tổ chức hội thảo tại khách sạn Kim Đô (TP.HCM) để lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo mới nhất, nhằm sửa lại văn bản pháp luật, với mong muốn sẽ có những chính sách mới, thúc đẩy ngành thẩm định giá phát triển và đóng góp nhiều hơn cho thị trường BĐS; cũng như làm sao để giúp cho người dân, định giá những sản phẩm BĐS chính xác hơn, tránh tình trạng giá rất thấp nhưng lại bị đẩy lên rất cao.

Những hội thảo và nghiên cứu chính sách như thế theo tôi rất cần thiết, bởi rõ ràng người dân mong muốn việc thẩm định giá bất động sản càng ngày càng minh bạch và mang tính chất công khai hơn nữa. Việc sử dụng khâu thẩm định giá bất động sản, sẽ giúp hoạt động mua bán giao dịch BĐS được thuận lợi. Vấn đề còn lại phụ thuộc vào những cơ quan, tổ chức nào sẽ có chức năng thẩm định và thẩm định một cách tốt nhất.

Xin cảm ơn bà!
Theo Stocknews