Kết thúc quý 3/2009, Công ty Colliers International nhận định thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục chứng kiến đà sụt giảm.

Sụt vì chính sách?

Theo Colliers, cuối quý 3/2009, việc thực thi Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế chuyển nhượng bất động sản là một áp lực khiến nhà đầu tư tìm cách “ép” giá bán xuống thấp để tránh nghĩa vụ nộp thuế. Thị trường nhà ở thứ cấp đang chịu mức tăng trưởng âm. Tuy nhiên, với dự đoán nền kinh tế sẽ phục hồi tốt hơn vào năm 2010 cùng với đà tăng trưởng của dân số tại Hà Nội, thị trường này có khả năng sẽ được vực dậy trong năm tới, đặc biệt tại phân khúc nhà bình dân.

Việc tăng nghĩa vụ nộp thuế đồng nghĩa với việc giảm lợi nhuận của nhà đầu tư, cũng là một trong những nguyên nhân ép giao dịch chung cư và luồng vốn đầu tư vào nhà ở cao cấp giảm.

Colliers nhận định, khu vực quận Hà Đông đang dần trở thành khu vực tập trung nhiều dự án khu dân cư mới. Sự phát triển tại khu vực này sẽ kéo theo các dự án thương mại tại quận Cầu Giấy và Từ Liêm phát triển.

Những khu vực sẽ phát triển tốt bao gồm khu vực Nam Thăng Long lên Mỹ Đình, Mễ Trì và Đông Hà, khu đô thị mới Nam Thăng Long, khu vực Tây Hồ Tây, quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.

Tới năm 2010, sẽ có khoảng 3.000 căn hộ hạng trung và cao cấp được đưa vào thị trường. Hiện tại Hà Nội có xấp xỉ 12.000 căn hộ sang trọng. Nguồn cung cao nhất từ những khu vực đô thị mới, nơi có diện tích trên 100 ha và nguồn cung tương đối ổn định trong vòng 10 năm tới.

Tuy nhiên, theo Colliers, xu hướng tổng quan trên thị trường nhà ở vẫn là suy giảm giao dịch, đặc biệt là tại thị trường cao cấp. Thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung dồi dào cho đến năm 2012, và khả năng thừa nguồn cung và giá giảm đã bắt đầu được tính đến khi nền kinh tế phục hồi. Giá bán căn hộ cao cấp trong khoảng 2-3.750 USD/m2 tùy theo địa điểm, kích thước và theo các quận.

Quý 3 cũng là thời điểm chứng kiến sự sụt giá thuê của những căn hộ và villa cao cấp. Với mong muốn nâng cao tỷ lệ lấp đầy, chủ nhà đã giảm đáng kể tiền thuê hàng tháng. Giá thuê căn hộ tại quận Tây Hồ vào khoảng từ 800-1.500 USD tùy vào chất lượng và địa điểm.

Văn phòng cho thuê: Chờ “liều thuốc” thử

Thị trường văn phòng cho thuê 2009 chứng kiến sự chuyển biến có lợi cho khách thuê. Giá thuê đã giảm tại nhiều dự án vì chủ đầu tư muốn duy trì tỷ lệ lấp đầy bằng việc giữ lại khách hàng qua những thỏa thuận hấp dẫn hơn.

Vào cuối quý 3, tổng diện tích văn phòng hạng A vào khoảng 135.000 m2, được bổ sung thêm 23.000 m2 từ toà tháp 25 tầng BIDV tại quận Hoàn Kiếm. Tại quận này, tổng diện tích văn phòng hạng A đạt ngưỡng 120.000 m2 trên 12 tòa nhà.

Nếu xét theo tổng diện tích văn phòng thì quận Hoàn Kiếm vẫn đứng đầu với khoảng 165.000 m2. Tuy nhiên trong tương lai, nguồn cung văn phòng tại huyện Từ Liêm và quận Cầu Giấy sẽ vượt qua quận Hoàn Kiếm, do có thêm nhiều toà nhà trung tâm trong khu vực này.

Nguồn cung mới cho văn phòng sẽ có chất lượng cao hơn, tuy nhiên tiêu chuẩn trung bình cho văn phòng cho thuê đang có sự thay đổi rõ rệt. Sự phát triển tại quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm cung cấp thêm nhiều sản phẩm được công nhận chất lượng quốc tế với diện tích sàn rộng và cách xây dựng bên trong tòa nhà có hiệu quả hơn. Rất nhiều tòa nhà được xây dựng và quản lý bởi các công ty hợp tác với các tổ chức nước ngoài để nâng cao chất lượng và dịch vụ cho khách thuê.

Nhu cầu thuê văn phòng đã suy giảm rõ rệt trong năm 2009 với phần lớn các khách thuê đàm phán lại hợp đồng hoặc chuyển đến những địa điểm mới với giá rẻ hơn. Số lượng các công ty nước ngoài và nội địa tham gia vào thị trường cũng đã giảm đáng kể. Giá thuê trung bình cho toàn bộ thời gian thuê đã giảm. Tỷ lệ lấp đầy những tòa nhà chất lượng cũ hoặc thấp sẽ có sự thay đổi nhanh chóng nếu chiến lược đổi mới không được các chủ đầu tư áp dụng.

Trong thời buổi giá giảm hiện nay, khách thuê khó tính hơn khi thương lượng. Những tòa nhà hạng A tại Hà Nội thường tập trung chủ yếu tại quận Hoàn Kiếm và có tỷ lệ thuê cao. Tuy nhiên, tới năm 2009, chủ những tòa nhà trên đã giảm giá thuê để giữ khách hàng hiện tại khi làm mới hợp đồng và khuyến khích thời gian thuê miễn phí lâu hơn để duy trì tỷ lệ lấp đầy, giá thuê đã giảm khoảng 15-20% kể từ đầu năm 2009.

Giá thuê trung bình hạng A khoảng 50 USD/m2/ tháng. Các toà nhà tại quận Cầu Giấy có giá thuê thấp hơn quận Hoàn Kiếm. Giá thuê trung bình dao động trong khoảng từ 20-30 USD/m2/tháng.Tại khu vực này, đường Phạm Hùng có giá thuê cao nhất.

Theo Colliers, liều thuốc thử cho thị trường văn phòng vào quý 4 là hiệu suất sử dụng tòa tháp BIDV tại quận Hoàn Kiếm và tòa tháp CEO tại Từ Liêm. Hiệu quả sử dụng của những tòa nhà này sẽ tạo ra niềm tin cho thị trường văn phòng hoặc ngược lại.

Thị trường khách sạn: Phục hồi chậm

Khi nền kinh tế đã dần lấy lại đà tăng trưởng, ngành khách sạn Việt Nam vẫn phát triển chậm. Lượng khách du lịch quốc tế vào cuối quý 3 đạt 2.773.939 khách, thấp hơn 16% so với cùng kỳ năm 2008.

Theo số liệu từ Colliers, Hà Nội hiện có khoảng 12 khách sạn 5 sao, 9 khách sạn 4 sao, 8.000 phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3-5 sao. Phần lớn những khách sạn 4-5 sao được đặt tại quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ. Khu vực khách sạn cao cấp bị chi phối bởi các tổ chức khai thác toàn cầu trong khi thương hiệu trong nước được tạo thành từ các khách sạn hạng rẻ và thấp hơn.

Hiện tại có 4 dự án đến hạn phải hoàn thành vào cuối năm 2009 và 3 dự án sẽ hoàn thành vào cuối năm 2010, các dự án này đều nằm trong quận Hoàn Kiếm.

Trong quý 3, giá thuê trung bình khách sạn hạng 4 sao vào khoảng 95 USD cho giường đơn, 113 USD cho giường đôi và 120 USD cho giường ba. Giá thuê trung bình khách sạn 5 sao  lần lượt là 119 USD, 143 USD và 151 USD.

Khủng hoảng tài chính cũng dẫn đến việc giảm giá thuê phòng hàng ngày của khách sạn 4 và 5 sao. Một số công ty đã khai thác các cơ hội tốt nhất có thể để thu hút khách thuê, bao gồm cung cấp ưu đãi như giảm giá phòng, cho thuê ba đêm với mức giá hai đêm trong thời gian khuyến mại.

Một số khách sạn cao cấp khác đưa ra nhiều chương trình khuyến mại cho phòng hội thảo và trung tâm hội nghị. Do có một lượng khách du lịch thương gia đến Hà Nội, nhiều công ty đã nhận ra tầm quan trọng của việc tổ chức các sự kiện giúp tăng thêm doanh thu. Số khác lại tập trung vào việc thúc đẩy các dịch vụ thực phẩm, giải khát nhằm nâng cao tỷ lệ lấp đầy.

Sự nổi lên của các hãng hàng không giá rẻ như Air Asia và Thai Airways với các chuyến bay đến và đi từ Hà Nội đã giúp cho thành phố thu hút nhiều khách du lịch hơn. Lượng khách quốc tế phần lớn đến từ Trung Quốc, Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản.

Colliers nhận xét, thị trường khách sạn nhìn chung đã bị tác động mạnh về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy từ cuối năm 2008. Tuy nhiên sự ra mắt của nhiều nhà điều hành khách sạn có uy tín sẽ giúp thị trường này tăng thêm nhu cầu và cải thiện được tỷ suất phòng.