Chính phủ đã có Nghị quyết số 18/NQ-CP (ngày 20-4-2009) về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên, các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Ngay sau đó, ngày 24-4-2009 Chính phủ đã có ba quyết định: số 65, 66, 67 quy định chi tiết về vấn đề này.

Trước đây cũng có một số địa phương và một vài doanh nghiệp tự mày mò tìm lối đi để giải quyết vấn đề này, song do chưa có một hành lang pháp lý rõ ràng và các chính sách cụ thể nên mới chỉ dừng lại ở mức thử nghiệm và chưa thành công.

Chương trình đã khởi động, nhưng để cân nhắc những thiệt hơn giữa quyền và lợi, kể cả về phía các doanh nghiệp phát triển nhà cũng như các đối tượng thụ hưởng, vẫn còn nhiều điều phải bàn.

Chủ đầu tư dự án

Về phía chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, kỳ thật mà nói, với mức lợi nhuận 10%, khách hàng lại phải đúng đối tượng được các cơ quan chức năng phê duyệt cộng với các quy trình thủ tục cùng một đường đi qua nhiều cửa, lắm khóa như các dự án nhà ở thương mại khác thì chắc phải có tâm lắm người ta mới dám làm.

Chỉ có các doanh nghiệp nhà nước, khi tham gia vào các chương trình xã hội, không kinh doanh thì có thể được, còn các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh chắc chắn sẽ không hứng thú.

Các ưu đãi về thuế, về tiền sử dụng đất, thuê đất, lãi vay… những cái đấy lại thuộc về khách mua nhà được hưởng, bởi vậy nếu bỏ vốn ra xây nhà mà các cơ quan chức năng chưa duyệt được danh sách khách mua, hoặc không có người quan tâm (mặc dù là nhà ở có ưu đãi của Nhà nước) thì ai chịu thiệt thòi cho doanh nghiệp. Ở đây là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng cũng không thoát được các quy luật khắc nghiệt của thị trường, không thể có chuyện dám tin chắc 100% nhà xây xong sẽ bán được, điều này cũng làm nản lòng các chủ đầu tư.

Ở khía cạnh này, nên chăng, Nhà nước cần phải có chính sách, cơ chế bảo hiểm cho đồng vốn của doanh nghiệp, bằng cách: sau một khoảng thời gian nào đấy nếu nhà đã xây xong mà chưa có nhiều khách mua – nhưng nguyên nhân không phải từ phía doanh nghiệp – thì Nhà nước sẽ đứng ra mua lại những căn nhà doanh nghiệp chưa bán được. Có như thế họ mới mặn mà tham gia.

Khách hàng

Về phía người thụ hưởng chương trình (khách mua nhà) mặc dù được rất nhiều ưu đãi của Nhà nước như đã nói ở trên nhưng giữa lợi ích và quyền của họ lại bị xung đột không ít. Trong phạm vi bài này chúng ta chỉ bàn một số vấn đề về chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp.

Kể cả trong Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20-4-2009, Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24-4-2009 đều hạn chế một số quyền cơ bản của người mua nhà thu nhập thấp.

Xung đột về quyền tài sản

Tại điểm b, c khoản 6 mục III của phần 2 Nghị quyết số 18 nêu rõ:

Người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư dự án.

Trong thời gian chưa đủ 10 năm kể từ khi ký hợp đồng, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp, thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án nhà ở đó hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương. Tại khoản 3, điều 9 của Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg lại tăng thêm một cấp độ nữa: người mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc chuyển nhượng nhà dưới bất cứ hình thức nào.

Vẫn biết nhà thu nhập thấp nhận được nhiều ưu đãi của Nhà nước, nhưng trước khi mua người có thu nhập thấp đã phải chứng minh mình đúng là đối tượng được thụ hưởng chương trình, và sau khi đã thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư thì căn nhà đó đã thuộc sở hữu hợp pháp của họ. Vì thế, thay vì quản lý bằng công cụ khác hiệu quả hơn, chúng ta đã vô tình vi phạm pháp luật, bởi vì những quyền này của công dân đã được pháp luật thừa nhận và bảo hộ.

Tại điều 58 Hiến pháp 1992 được sửa đổi, bổ sung năm 2001, quy định: công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở… Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân. Tại các điều 173, 175 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng quy định: chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Gần hơn nữa chúng ta có Luật Nhà ở năm 2006, tại các điều 21, khoản 3 điều 57 cũng quy định: điều 21: Chủ sở hữu nhà ở có quyền: chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý, thế chấp nhà thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật; khoản 3 điều 57: Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.

Đối chiếu các quy định trên, chúng ta có cần thiết phải hạn chế quyền của những chủ sở hữu nhà thu nhập thấp hay không? Bởi vì nếu hạn chế như vậy, liệu họ có bằng lòng mua nhà hay không, và kéo theo đó các chủ đầu tư có mặn mà với chương trình hay không?

Vấn đề về khống chế không gian địa lý của người mua nhà

Tại Quyết định số 67/2009/QĐ- TTg, quy định:

Đối với các trường hợp mua và thuê mua nhà ở thu nhập thấp thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án, trong khi đó pháp luật của chúng ta quy định công dân có quyền tự do lựa chọn nơi ở, tại điều 9 Luật Nhà ở cũng quy định: Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở (trong trường hợp chúng ta đang nói là mua bán hợp pháp). Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.

Bởi vậy có nên chăng hạn chế quyền của họ theo hộ khẩu, hay là quản lý số người được mua, đã mua nhà ở thu nhập thấp theo một danh sách mà không phân biệt họ có hộ khẩu ở đâu? Vấn đề ở chỗ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp không phải tất cả được trích từ ngân sách địa phương và không phải tất cả các dự án đó đều được hưởng bù lãi suất từ ngân sách địa phương.

Sau một thời gian thực hiện đăng ký hộ khẩu, tạm trú, thường trú theo Luật Cư trú số 81/2006/QH 11 chúng ta đã thấy xuất hiện vô vàn vấn đề cần khắc phục, chưa chắc, nếu theo cách này, không những hạn chế quyền của công dân mà còn gây cản trở cho chương trình nhà ở xã hội. Càng nhiều thủ tục hành chính lại càng thêm khó khăn cho người thụ hưởng, nảy sinh cơ chế xin – cho, người có nhu cầu thật sự lại không có đủ giấy tờ, người có đủ giấy tờ lại không có điều kiện về tài chính.

Theo TBKTSG