Trong quá trình sử dụng, nhà ở và nhà SXKD đều hao mòn. Muốn bảo tồn, phải sửa chữa, tái tạo. Làm việc này, doanh nghiệp có tiền khấu hao, còn người dân không khấu hao được cho ai, đành xuất tiền túi. Thế mà bị đánh thuế!

2. Nhà ở phải nộp thuế, nhà SXKD thì không. Vậy trước hết phải phân định tách bạch hai loại nhà này. Nghe qua tưởng dễ, song thực tế không như vậy. Vấn đề là ở chỗ sự phân định không phải căn cứ vào hình dạng và công dụng vật chất, mà căn cứ vào công dụng kinh tế của ngôi nhà, tức là căn cứ vào việc sử dụng nhà (để ở hay để SXKD, gồm cả cho thuê) của chủ nhà.

Trong một chung cư, các căn hộ tất nhiên giống nhau về hình dạng, cũng như giống nhau về công dụng vật chất (để ở), nhưng một số căn có thể được chủ đầu tư bán cho người mua để ở, một số căn khác, chủ đầu tư (hoặc những người đã mua nhưng chưa ở) lại cho thuê.

Công dụng vật chất của tất cả các căn đều là để ở, nhưng công dụng kinh tế không như vậy, vì những căn cho thuê đã trở thành nhà SXKD. Cách hiểu này bắt nguồn từ Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó quy định thu nhập từ cho thuê nhà là thu nhập kinh doanh. Cho nên Luật Thuế nhà đất cần cho định nghĩa nhà ở và các tiêu chí phân biệt với nhà SXKD.

Cần chú ý rằng trong điều kiện nước ta hiện nay, sự chuyển hóa lẫn nhau giữa nhà ở và nhà SXKD diễn ra phổ biến, nhất là tại đô thị. Nhà ở có thể dễ dàng cải biến thành cửa hàng, văn phòng, cơ sở sản xuất, trường mầm non… Làm ngược lại thì lại thành nhà ở. Cũng rất phổ biến tình trạng trong cùng một ngôi nhà, vừa có những phòng dùng để ở, vừa có những phòng dùng cho SXKD. Cho nên sự phân định nhà ở và nhà SXKD không phải nhất thành bất biến, mà phải thường xuyên điều chỉnh theo sự sử dụng của chủ nhà.

3. Lý do biện hộ cho chủ trương thu thuế nhà ở lũy tiến là hạn chế tình trạng nhà không sử dụng. Vậy lại phải định nghĩa “nhà không sử dụng”. Hiện nay, đã có nhiều người có nhà cao cửa rộng hoặc có nhiều hơn một ngôi nhà. Phải chăng người có nhà rộng hay có nhiều nhà cũng có nghĩa là họ có nhà không sử dụng?

Với đà phát triển kinh tế theo đường lối “dân giàu, nước mạnh”, những người có nhà cửa như thế sẽ ngày càng nhiều. Có người đã có nhà ở thường xuyên tại TPHCM hay Hà Nội, nhưng lại có nhà tại Vũng Tàu, Đà Lạt hay Đồ Sơn, Tam Đảo chỉ sử dụng trong những ngày nghỉ. Những nhà này thuộc diện có sử dụng hay không sử dụng?

4. Trong bất cứ sắc thuế nào, vấn đề xác định căn cứ tính thuế (giá trị tính thuế và thuế suất) thường bị coi là chuyện kỹ thuật, nên khi soạn thảo và thông qua luật ít được quan tâm minh định. Thực ra chúng chứa đựng nhiều quan hệ kinh tế – xã hội phức tạp. Theo nguyên lý thuế vụ, giá trị tính thuế phải là những con số thực, khách quan xuất hiện trong hoạt động kinh tế. Thí dụ: doanh thu trong thuế giá trị gia tăng, lãi trước thuế trong thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền lương trong thuế thu nhập cá nhân… Nhà nước không quy định giá trị tính thuế, người nộp thuế có trách nhiệm kê khai và chứng minh bằng các chứng từ hợp lệ.

Thuế suất do Nhà nước quy định, tùy thuộc vào chính sách huy động nguồn thu cho ngân sách, tức là bị áp đặt chủ quan. Cho nên để tránh tùy tiện trong hành thu, quyền định thuế suất phải tập trung vào luật, hạn chế tối đa những trường hợp định thuế suất bằng các văn bản dưới luật.

Theo dự thảo Luật Thuế nhà đất, giá trị tính thuế nhà ở được tính theo chi phí xây dựng một mét vuông nhà do Nhà nước quy định cho từng loại nhà, trừ đi một tỷ lệ hao mòn từ 2-5%/năm, nhưng không quá 80%. Còn thuế suất là 0,03% đối với phần giá trị nhà trên 600 triệu đồng. Có thể thấy thuế nhà ở có điểm khác thường (so với các thuế khác) là cả hai căn cứ tính thuế đều do Nhà nước quy định. Tính áp đặt của thuế nhà cao hơn các thuế khác.

Song, cũng cần thấy rằng thuế suất dù bị áp đặt, nó vẫn có cơ sở khách quan là mục tiêu tài chính mà Nhà nước kỳ vọng. Cho nên khi đánh giá thuế suất nhà ở 0,03% là cao hay thấp phải đặt trong sự so sánh với mục tiêu tài chính của thuế này (hiện chưa thấy công bố). Vấn đề mới nảy sinh là giá trị tính thuế áp đặt trên cơ sở nào?

Chúng ta đã có kinh nghiệm về giá đất do chính quyền địa phương quy định trong Luật Đất đai, một vấn đề vướng mắc bao năm nay và đến nay vẫn chưa xử lý được thỏa đáng do ngay nội hàm khái niệm và cách tính giá đất không được minh định từ đầu. Cho nên vấn đề xác định giá trị nhà để thu thuế không nên đi theo vết xe giá đất. Phải có cách làm mới, bảo đảm cho thuế nhà ở tuy mang tính áp đặt nặng hơn thuế khác, nhưng người dân vẫn cảm thấy có lý, có tình, không cảm thấy quá khiên cưỡng.

Nếu coi thuế nhà ở là một nhu cầu bức thiết phải làm lúc này, khi chưa có điều kiện xác định giá trị thực tế của các ngôi nhà hiện hữu, việc áp đặt giá trị tính thuế là khó tránh. Cho nên vấn đề là ở cách làm sao cho minh bạch, có cơ sở khoa học, nhất là phải công khai công bố nội hàm cũng như phương pháp tính giá trị tính thuế này để trưng cầu ý kiến vừa để bổ sung, hoàn chỉnh, vừa tạo sự đồng thuận xã hội, tuy áp đặt mà vẫn có sức thuyết phục. Tiếc rằng cho đến nay vấn đề này chưa thấy đặt ra trong đề dẫn hội thảo.

Ai cũng biết các kỹ sư hoàn toàn có thể tính được chi phí xây dựng một ngôi nhà và một mét vuông theo một thiết kế nào đó. Tính chi phí xây dựng để tính giá trị tính thuế tất nhiên phải giả định có những thiết kế được chọn làm mẫu. Vì đặc trưng xây dựng là sản xuất đơn chiếc, không sản xuất hàng loạt. Cho nên vấn đề đặt ra là phải có bao nhiêu mẫu thì đủ để áp vào tất cả các ngôi nhà hiện hữu mà không quá khiên cưỡng. Đây là vấn đề kinh tế – xã hội – kỹ thuật không hề đơn giản, nếu không xử lý đúng mức, sẽ rất rối ren, vướng mắc trong thi hành sau này.

Tiếc rằng vấn đề này lại chưa thấy nêu ra. Rồi đến cách tính tỷ lệ hao mòn. Tỷ lệ hao mòn từ 2-5%/năm hàm ý quy ước tuổi thọ nhà từ 20-50 năm. Vậy tính sao với những nhà đã có trên 20 hoặc 50 tuổi? Cách xác định tuổi của những nhà dưới 20 hay 50 tuổi thế nào? Và tại sao chỉ được trừ hao mòn không quá 80%, những nhà trên 20 hay 40 tuổi không hao mòn nữa sao?

Về lý thuyết, tỷ lệ hao mòn tùy thuộc vào tuổi thọ của nhà. Tuổi thọ thực của mỗi ngôi nhà chỉ có thể xác định khi nó đã hư hỏng hoàn toàn. Nhưng thuế lại phải tính và thu khi nhà còn đang sử dụng. Do đó, tuổi thọ dùng để tính hao mòn bao giờ cũng chỉ là con số ước lượng áng chừng, nhưng nó lại góp phần hình thành giá trị tính thuế và qua đó tác động trực tiếp tới túi tiền người nộp thuế!

5. Như đã nêu ở trên, trong rất nhiều trường hợp, nhà ở và nhà SXKD có thể chuyển hóa lẫn nhau. Đối tượng thuế là không ổn định. Giá trị tính thuế cũng không ổn định mà giảm dần do được trừ hao mòn. Một điểm khác thường nữa của thuế nhà ở là thuế bất động sản nhưng lại rất “động”. Hệ quả là sổ bộ thuế phải điều chỉnh thường xuyên. Thủ tục hành thu sẽ không đơn giản, chi phí hành thu ắt sẽ cao. Khó cho dân, mệt cả cho cơ quan thuế và không biết số thuế thu được có đủ bù chi phí hay không?