Tôi vừa mua lô đất (đã có sổ đỏ) từ hợp đồng ủy quyền (qua hai lần ủy quyền) và người được ủy quyền lần 2 làm hợp đồng chuyển nhượng với tôi. Tôi có tham khảo về các rủi ro của hợp đồng ủy quyền. Xin hỏi, ngay sau khi tôi làm hợp đồng chuyển nhượng thì các hợp đồng ủy quyền trước đó chấm dứt không?

Các hợp đồng ủy quyền trước đó có còn tác dụng? Khi sang tên sổ đỏ tôi có gặp khó khăn gì không (trong bộ hồ sơ, người chủ đứng tên sổ đỏ đã ký sẵn ba bản hợp đồng chuyển nhượng)? Nguyễn Tuyến

Xin cảm ơn.

Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời:

Trước tiên, xin khẳng định với bạn ủy quyền không phải là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật định. Điều 127 Luật đất đai khẳng định việc mua bán đất phải được lập thành hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền như bạn nói thực chất là việc một người thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê… quyền sử dụng đất theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Trên thực tế, trong các giao dịch về bất động sản, việc mua bán theo hình thức này nhằm né thuế thu nhập cá nhân.

Theo thư bạn, lô đất mà bạn nhận chuyển nhượng đã được sang tay hai lần theo hình thức ủy quyền.Và người ủy quyền lần thứ hai đã chuyển nhượng lô đất cho bạn. Nếu được chủ sử dụng đất ủy quyền chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền có chứng nhận của công chứng theo quy định, thì người được ủy quyền được thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện việc mua bán đất.

Tuy nhiên, dù rằng bạn nhận chuyển nhượng lô đất bằng hình thức hợp đồng có chứng thực hoặc công chứng, việc chuyển nhượng này không đương nhiên làm chấm dứt hiệu lực các hợp đồng ủy quyền khác, trừ khi các bên trong hợp đồng ủy quyền có thỏa thuận đây là điều kiện chấm dứt các hợp đồng ủy quyền mà bạn đề cập.

Theo quy định của Bộ luật dân sự, hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau: hợp đồng ủy quyền hết hạn; công việc được ủy quyền đã hoàn thành; bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định; bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Và thời hạn của hợp đồng ủy quyền là do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng lô đất từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực, thủ tục sang tên được thực hiện theo trình tự luật định. Rắc rối có thể xảy ra với bạn khi có tranh chấp giữa những người cùng được người chủ sử dụng đất ủy quyền hoặc cùng được chủ sử dụng đất ký giấy tay mua bán đất.

Nếu bạn mua bán đất bằng hình thức giấy tay, rắc rối còn có thể phát sinh từ người chủ sử dụng đất.

Trân trọng.

Luật sư ĐOÀN THỊ NGỌC LINH (VPLS Lê Nguyễn)