Kết thúc quý III, Savills Việt Nam đưa ra những nghiên cứu về thị trường bất động sản trên 5 lĩnh vực: văn phòng cho thuê, căn hộ để bán, căn hộ dịch vụ, khách sạn và bán lẻ.


Với đặc tính cầu cao, tiềm năng thu lợi nhuận cao, thị trường bất động sản dường như hết sức nhạy cảm với mọi biến chuyển của nền kinh tế. Tia sáng của sự phục hồi kinh tế đã khiến cho thị trường bất động sản ở Hà Nội vận động tích cực trở lại nhưng đồng thời sự phân hóa giữa các lĩnh vực và khu vực cũng trở nên rõ ràng hơn.

Văn phòng cho thuê

Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý III/2009 là Plaschem (quận Long Biên), Tháp CEO (huyện Từ Liêm) và các tòa tháp Handiresco (quận Ba Đình) đã làm tăng tổng lượng cung các văn phòng hạng A, B và C khoảng 493.000m2, bao gồm 12 tòa hạng A, 30 tòa hạng B và 32 tòa hạng C. Giá thuê và tỷ suất thuê trung bình trong quý tiếp tục giảm nhưng ở mức độ nhẹ hơn so với quý trước. Giá thuê các tòa văn phòng hạng A và B giảm tương ứng 4,5% và 2% so với quý trước. Liên quan đến công suất thuê, các tòa hạng A tăng 1% trong khi đó các tòa hạng B giảm 9% so với quý trước do có sự xuất hiện của nguồn cung mới. Trong quý 3 3009, các tòa hạng C đạt công suất thuê khoảng gần 80% với giá thuê trung bình là 17 USD/m2/ tháng.

Nhu cầu về văn phòng cả hạng A và B căn cứ theo diện tích thuê thực đã phục hồi do có tín hiệu khả quan của sự phục hồi kinh tế. Tuy nhiên, theo quan sát của các chuyên gia, các doanh nghiệp mới gia nhập thị trường vẫn khá thận trọng và chưa sẵn sàng khi đưa ra các quyết định ký hợp đồng thuê mới. Với số lượng yêu cầu thuê văn phòng vẫn ở mức thấp nên các chủ tòa nhà chú trọng giữ chân khách thuê hiện tại bằng việc thỏa thuận gia hạn hợp đồng ngay trước khi hợp đồng cũ hết hạn và đưa ra mức giá thuê cạnh tranh cùng những gói khuyến mại hấp dẫn. Bên cạnh đó, tòa nhà hạng C đang dần trở thành một lựa chọn khác cho khách thuê trong bối cảnh hiện nay.

Savills dự đoán, trong vòng 3 năm tới đây sẽ có khoảng hơn 1,1 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 60 dự án sẽ được đưa vào thị trường. Trong số đó, sẽ có khoảng 145.000 m2 và 354.000 m2 diện tích văn phòng được đi vào thị trường tương ứng cho từ nay đến cuối năm 2009 và cho năm 2010.

Căn hộ để bán

Tổng nguồn cung các căn hộ để bán trên thị trường sơ cấp từ các dự án đang bán trong quý 3 là khoảng hơn 1.000 căn hộ. Phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung ở các quận Từ Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công trên toàn thị trường sơ cấp thấp hơn so với quý trước. Ước tính chỉ có hơn 400 căn hộ được bán ra trong quý, chiếm gần 38% nguồn cung sơ cấp so với 610 căn được bán vào quý trước. Giá chào sơ cấp bình quân ở mức khoảng 1.830 USD/m2, tăng 5,5% so với quý II.

Nhìn vào thực tế, có thể dễ dàng nhận thấy, thị trường thứ cấp hoạt động tốt hơn. Giá chào thứ cấp bình quân tăng đều ở 12 quận theo như nghiên cứu, trung bình tăng 16% so với quý II. Tại thị trường này, giá chào dao động trong khoảng 660 – 4.200 USD/ m2.

Nhu cầu nhà từ những nhà đầu cơ trong quý III vẫn ở mức thấp do thị trường chứng khoán phục hồi nhanh chóng trong quý II và tiếp tục tăng trưởng nóng. Điều này khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán hơn là “nhòm ngó” tới thị trường bất động sản.

Từ quý IV đến năm 2012, ước tính sẽ có ít nhất hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường. Trong đó, khoảng 34% thuộc quận Từ Liêm, khoảng 30% thuộc quận Cầu Giấy. Cụ thể, thị trường sơ cấp trong quý IV/2009 dự đoán sẽ nhận thêm nguồn cung mới với xấp xỉ 2.000 căn hộ. Savills cũng dự đoán, quý IV sẽ không có sự thay đổi đáng kể nào về giá chào sơ cấp của căn hộ ở tất cả các hạng so với quý III. Giá và hoạt động của thị trường thứ cấp có thể bị ảnh hưởng, một phần do sự áp dụng của thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản từ cuối tháng 9/2009.

Căn hộ dịch vụ

Hiện có 41 tòa nhà trên 7 quận Hà Nội cung cấp cho thị trường gần 2.200 căn hộ với các loại hình studio, căn hộ 1 phòng ngủ tới căn hộ 6 phòng ngủ và căn hộ áp mái. Diện tích của các loại hình căn hộ dao động từ trên 40m2 tới 560m2. Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ trong quý tăng lên đến trên 219.000 m2 do có thêm khoảng 100 căn hộ mới từ dự án Hanoi Fraser Suites tại 51 đường Xuân Diệu, quận Tây Hồ.

Giá thuê căn hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m2/ tháng so với quý II. Công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ còn 88%. Nguyên nhân của việc giảm công suất thuê này dường như do tăng nguồn cung từ 100 căn hộ mới, tương đương tăng khoảng 4% tổng cung của phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ trong quý II/2009.

Cầu căn hộ dịch vụ chủ yếu từ đội ngũ các chuyên gia nước ngoài làm việc tại các đại sứ quán, các tổ chức phi chính phủ quốc tế, và các công ty nước ngoài. Mặc dù dấu hiệu phục hồi kinh tế đã được nhìn thấy ở nhiều nước trên thế giới, song có thể thời gian tới, cầu về căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục giảm nhẹ do các công ty nước ngoài vẫn còn đang gặp khó khăn từ dư âm của cuộc khủng hoảng để lại. Trong quý IV, Hà Nội sẽ có khoảng 10 căn hộ dịch vụ còn lại của dự án Hanoi Fraser Suites ở Tây Hồ được đưa ra thị trường. Đến khoảng 2012, theo dự kiến sẽ có thêm 7 dự án căn hộ dịch vụ tung hơn 1.200 căn hộ ra thị trường.

Bán lẻ

Savills phân loại 4 nhóm chính của thị trường bán lẻ như sau: trung tâm mua sắm/trung tâm bách hóa và đại siêu thị; siêu thị (với diện tích từ 300m2 trở lên); trung tâm bán sỉ và khối đế bán lẻ.

Vincom Galleries là trung tâm mua sắm duy nhất được đưa vào sử dụng trong quý III với tổng diện tích gần 15.000 m2. Trong quý III, tổng diện tích bán lẻ trên thị trường là khoảng 360.000 m2, cung ứng bởi 10 trung tâm mua sắm/ trung tâm bách hóa và đại siêu thị, 78 siêu thị và siêu thị điện máy, 2 trung tâm bán sỉ và 12 khối đế bán lẻ.

Khu vực trung tâm thành phố hoạt động khá hiệu quả với mức giá thuê luôn ở mức ổn định và tỷ lệ thuê luôn đạt mức cao, trong khi đó việc định vị thì trường chưa hợp lý đã làm cho các dự án ở khu vực nội và ngoại thành hoạt động chưa thực sự hiệu quả.

Khu vực trung tâm hiện vẫn có giá thuê đắt nhất trong khoảng 40USD tới 150USD với tỷ lệ thuê luôn đạt mức trên 90%. Ngay sau khu trung tâm là khu vực nội thành với giá thuê trung bình dao động trong khoảng 20USD tới 120USD/ m2/ tháng. Giá thuê tại khu vực ngoại thành ở mức 7USD đến 50USD/ m2.

Mặc dù nền kinh tế đang gặp khó khăn, xong tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam vẫn đạt được tốc độ tăng trưởng 20%, so với cùng kỳ năm 2008. Savills nhận định rằng nguồn cầu cho mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ có xu hướng tăng nhẹ khi nền kinh tế có những tín hiệu hồi phục tốt.

Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 11.200 m2 diện tích bán lẻ trong quý 4 năm 2009. Cũng theo dự kiến đến cuối năm 2010 và 2011 sẽ có khoảng tương ứng 82.000 và 425.000 m2 diện tích bán lẻ vào thị trường. Phần lớn nguồn cung trong tương lại của năm 2011 đều tập trung ở khu vực nội thành.

Khách sạn

Khách sạn 4 sao Mercure Hà Nội La Gare với 102 phòng đi vào hoạt động, nâng tổng số phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3 đến 5 sao của thành phố từ 5.576 lên 5.678 phòng.

Kết quả hoạt động kinh doanh của ngành khách sạn tiếp tục suy giảm trong quý 3 2009 do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu và dịch cúm H1N1. Doanh thu trên mỗi phòng cho thuê của khối 5 sao sụt giảm 10% so với quý trước. Tuy nhiên, doanh thu trên mỗi phòng của khối khách sạn 4 sao chỉ giảm nhẹ, gần như không đổi. Giá thuê phòng trung bình của khu vực khách sạn 5 sao giảm 10% so với quý trước. Công suất thuê phòng của khu vực này đạt 51% trong quý 3, đây là mức công suất thuê phòng thấp nhất trong vòng 4 năm trở lại đây. Giá thuê phòng trung bình của khối khách sạn 4 sao giảm 5% so với quý trước. Tuy nhiên, công suất thuê phòng có dấu hiệu tăng nhẹ, đạt 54%, cao hơn 2% so với quý 2 2009. Trong quý 3 2009, nhu cầu cho thị trường khách sạn giảm nhẹ so với quý trước do sự sụt giảm lượng khách quốc tế đến Hà Nội. Trong 9 tháng đầu năm, lượng khách quốc tế đến Hà Nội chỉ đạt 745.000 người, giảm 19,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Savills dự tính sẽ có khoảng 1.180 phòng khách sạn từ 3 đến 5 sao sẽ được đưa vào thị trường trong năm 2010. Gần 1.000 phòng trong số này nằm tại quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm.

Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong quý IV có thể giảm so với quý IV/2008 vì ngành du lịch Việt Nam vẫn chưa hồi phục và giá tour của Việt Nam cao hơn các nước khác trong khu vực.